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Ese coste no es solo económico: es ecológico, y no se recupera. Entre 1997 y 2007 en el Estado español se consumieron cerca de 60 millones de toneladas de cemento al año, más de una tonelada por hectárea de todo el país, recuerda el economista José Manuel Naredo. Navarra no fue ajena: su parque creció, en ese periodo, en unas 70.000 viviendas y en 2006 se terminaron más de 10.000 en un solo año. Las estimaciones para aquel periodo hablan de unos 7 kilómetros cuadrados de suelo agrícola o forestal sellado, cerca de 2,7 millones de toneladas de CO₂ por los materiales y unos 8 millones de toneladas de áridos arrancados a graveras y cauces como los del Arga o el Ebro. Un suelo cubierto de asfalto y hormigón no vuelve a ser campo: pierde su capacidad de absorber agua, de producir alimento y de albergar vida. El CO₂ emitido ya está en la atmósfera y las graveras no se reponen. Cada nueva urbanización añade carreteras, redes, consumo de agua y energía, y fragmenta el territorio.
¿Y para qué? Naredo lo explica: pese a construir sin freno, las necesidades quedaron sin cubrir, porque la vivienda dejó de ser un bien de uso y pasó a ser un producto de inversión. Hoy las viviendas secundarias y desocupadas suponen, como mínimo, el 30% del parque del Estado español. Se construyó para vender, no para vivir.
El informe de la Cámara repite ese esquema. Lamenta que Guenduláin, con 18.392 viviendas proyectadas, siga sin urbanizarse diez años después de su aprobación, y que cinco grandes ámbitos, con 25.712 viviendas previstas sobre más de 350 hectáreas, apenas tengan un 1,4% edificado. Lo que llama «parálisis» es, para quien mire el territorio, suelo que sigue siendo campo. Califica de «cuello de botella burocrático» que la ley foral exija demostrar que no quedan huecos en la ciudad ya construida antes de ocupar suelo nuevo: es sentido común ecológico. Trata el estándar Passivhaus como un sobrecoste, cuando recorta durante décadas el consumo y las emisiones de cada vivienda, y propone flexibilizar el Código Técnico de la Edificación. Es decir, construir más y con menos garantías.
El verdadero obstáculo para acceder a una vivienda no es la falta de hormigón, sino el precio. El propio informe admite que el metro cuadrado de vivienda nueva ha pasado de 2.624 euros en 2022 a 3.387 en 2026, y que la usada sube más de un 13% anual. Los alquileres siguen la misma senda (en los últimos cinco años superan el 30% de aumento). Ninguna promoción de mercado, con esos costes y esas rentabilidades exigidas, será asequible para quien más la necesita. Además, el informe reconoce que los contratos de vivienda habitual han caído un 19% mientras el alquiler de temporada ha subido un 34,4% en Navarra y un 50% en Pamplona: las viviendas existen, pero se han desviado hacia usos más rentables.
Por eso la necesidad de vivienda pública se entiende de dos maneras. Para la patronal y la derecha, es un nicho de negocio que debe ser rentable y, mientras tanto, se recurre contra las zonas tensionadas y contra las calificaciones definitivas de VPO. Se pide revisar los límites de precio en las 21 zonas tensionadas declaradas en 2025, que son la única herramienta existente para frenar la escalada. Para quien entiende la vivienda como un derecho, hace falta un parque público estable, en suelo público y de protección permanente, que no se descalifique ni se venda. La Cámara propone ceder suelo público a promotores privados mediante derechos de superficie; solo sería aceptable si la vivienda resultante es de alquiler asequible y titularidad pública permanente.
Hay alternativas que no exigen hormigón nuevo ni ocupación de suelo:
Primero, cuidar lo que existe y evitar los desahucios. Un hogar que se mantiene en su vivienda es la solución más barata y la más ecológica. Hay que reforzar la mediación, las ayudas al pago y la intervención pública antes de que se produzca el lanzamiento.
Segundo, movilizar la vivienda vacía. Los incentivos que propone la Cámara no bastan: hay que reforzar la bolsa pública de alquiler, ofrecer rehabilitación subvencionada a cambio de alquiler asequible y aplicar recargos fiscales a quien mantiene viviendas deshabitadas.
Tercero, habilitar bajos y locales. La propia Cámara menciona, casi de pasada, el cambio de uso de locales comerciales inactivos. Es su mejor idea y la más ecológica: los barrios ya cuentan con servicios, transporte y redes pagados.
Cuarto, rehabilitar y densificar lo construido. Regular, limitar e incluso eliminar el alquiler de temporada y turístico, que drena el parque residencial.
Cada bajo que se habilita y cada vivienda en desuso que se rehabilita no ocupa ni una hectárea y evita buena parte del cemento que exige una promoción nueva. Navarra necesita vivienda, pero asequible y pública, no la repetición de un modelo que ha demostrado su coste ecológico y su fracaso social. La Cámara defiende lo de siempre; nosotros sabemos lo que cuesta y no podemos aceptarlo. Hay que cuestionar ese modelo y sustituirlo por otro que ponga en el centro las necesidades de las personas y no los beneficios de unos pocos.